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时代周报:SOHO中国前门项目扼喉

来源:时代周报    作者:刘垚霞    2009-01-02
百亿豪赌前门改造  位于北京中轴线中心、最靠近天安门的百年老街是北京的前门大街,这个从明正统年间至今已有570年历史、并被著名作家肖复兴称之为“通往中国的心脏”的街区,如今已经面貌一新。

时代周报记者看到,时值年末,前门大街的游人显得稀稀落落,除了老字号全聚德门前呈现出热闹的景象外,在预留了180家店铺位置的前门大街上,大多数的店面依然大门紧闭,空无一人,很多店面甚至还没有标出名号。

前门大街位于故宫太和殿、天安门、前门的中轴线上,在历史上被称为“天街”和“金街”。长期以来,在这条“龙脉”之上,故宫被视为龙之“心脏”,而“天街”则是龙口里的龙珠。前门地区也是被留存下来的最后一批老居住区之一。

作为北京市规模最大的旧城改造项目,关于前门大街改造的讨论最早开始于上世纪90年代中期。有消息称,当初一家颇具实力的房地产开发商本来已经开始介入该地区的改造工程,但因前门街道胡同繁多、结构复杂,该公司最终知难而退。

此后,几经论证的《前门地区修缮整治总体规划方案》终于于2003年正式通过北京市政府的批准。根据这一规划方案,彰显百年老街的文化魅力、恢复古都的历史风貌,成为此次前门大街改造工程的重点。

事实上,潘石屹对改造后前门大街未来的商业升值潜力已觊觎已久。资料显示,早在两年前,潘石屹就曾私下表示,能够参与到前门大街的复兴工程,要比在CBD区域里多建两座楼有意义得多。

公开资料显示,前门项目共有44块土地,其中33幅土地、规划总建筑面积16.5万平方米,由北京崇文区所属的北京天街置业发展有限公司(下称天街公司)负责开发建设,另外11幅土地、规划总建筑面积19.5万平方米,由天街公司进行土地一级开发。

2007年初,当地政府完成了这一地区的动迁工程,此后SOHO中国公开介入该项目。2007年3月17日,潘石屹旗下的红石实业公司与北京市崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议,注资1.441亿元购入天街公司49%的股份(后转让给潘石屹私人持有的丹石投资),原第一大股东北京市崇文区国资委占股48.5%,退居第二;另一家隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司仍然占股2.5%,为第三大股东。

同年5月,前门大街所在的崇文区政府启动了北京前门大街两侧修缮改造工程。改造工程启动之后不久,潘石屹宣布拿下前门大街改造地区44块地中的33块,全面介入到该项改造工程当中,余下的11幅土地有待公开招标。而根据SOHO中国的改造计划,将把前门打造成为商业步行街,店铺模仿上世纪20年代老北京的样子。

前门项目之所以被SOHO中国高调曝光,缘于公司上市计划的正式启动。作为SOHO中国里程碑式的项目,SOHO中国在其上市《招股说明书》中,将“天安门南(前门)”项目赫然列在其中。此外在《招股说明书》的附录中,公司对这一项目的情况也给予了详尽的说明。由于很多投资者非常看好这个项目,这一项目被视作是SOHO中国在香港成功上市的筹码。2007年10月8日,SOHO中国成功挂牌,募资128.6亿港元。潘石屹公开表示,上市所融得的资金将主要用于购买前门项目的地块以及进行开发。

  受挫缘起文物保护

不过与上市之初高调介入前门项目不同的是,各种迹象表明手握150亿元的上市融资资金的潘石屹却无从对前门项目下手,这个项目不仅逐渐变得让他感到很头疼,而且SOHO中国进军整个前门项目的信心也在逐渐减弱。

此前对于项目未能按照预定时间开业的原因,SOHO中国董事长潘石屹解释说,由于招商压力巨大,前门商业项目的开业计划或将推迟至2009年。

根据时代周报的记者了解,前门项目未能如期开业恐怕另有隐情。近日就有消息称,因不符合北京市的历史文化保护计划,SOHO中国前门项目的发展计划暂时被迫停止。为了证实此消息的真实性,时代周报记者多次拨打潘石屹本人的手机,但对方因在国外度假并未接听。

而实际上,前门项目因为历史保护原因而暂停的端倪,从2008年年初北京市政府撤销前门地块招标开始就有所显现。

2008年1月28日,北京市土地整理储备中心网站挂出了包括前门地区商业用地在内的土地招标信息。前门上述11幅土地的8幅土地,被分成三个组团对外出让,规划总建筑面积为15.3万平方米。这8幅土地预定于2月29日公开投标。3天之后,这三个组团的土地招标信息从土地整理储备中心网站被悄然撤下。

2008年3月份,SOHU中国的业绩说明会上,尽管潘石屹公开否认了这8幅土地的出让信息被临时撤下,是出于文物保护的原因。

不过,几位昔日在前门居住的居民私下对时代周报记者透露,主要是他们坚决反对由大规模拆迁导致的前门地区历史文物遭受破坏,并向有关部门反映所致。

此外,对于前门项目涉嫌破坏历史文化保护的质疑声还来自于公开的机构。北京文化遗产保护中心的某负责人对时代周报记者称,从实际情况来看,目前,前门项目的发展进度与最初的预期确实发生了一些变化,“公众对项目批评的质疑声对潘石屹的压力很大。”

这位负责人士表示,作为专业的文物保护机构,他们认为文物遗产保护中最大的命题之一就是北京老城的保护问题,而前门作为北京老城区的核心地块,其价值不在故宫之下。

因此,在得知SOHO中国将参与前门项目的改造建设之后,2007年6月,北京文化遗产保护中心公开发布了《关于老城保护年度评估报告》(简称《报告》),《报告》指出,由于前门项目地处鲜鱼口胡同地区(位于鲜鱼口历史文化保护区的西侧),属于《北京旧城二十五片历史文化保护区保护规划》的范畴,希望潘石屹能在这方面慎重行事。

此后,北京文化遗产保护中心还将此《报告》以电子邮件的方式发给了SOHO中国的相关部门,“我们私下得到的反馈是,他们对此事很是头疼。”该负责人称。

  投资前景不容乐观

早在潘石屹信心百倍地介入前门项目之后,SOHO中国就制订了只租不售的赢利模式,以期能够赚取稳定的现金流。

不过在2008年3月7日,汇丰银行针对SOHO中国发表的业绩报告称,由于该公司成功收购前门项目其余11块地的风险增大,因此对其评级由买入降为“中立”。

对于前门项目未来的发展情况,目前开发商和相关部门一直保持缄默。不过安邦集团地产分析师苏晶分析认为,按照目前的情况来看,可以预见的是,潘石屹在前门项目上面临着很多矛盾。

而国泰君安房地产分析师姚峣也表示,由于如今对开发商而言,是现金为王的时代。目前前门项目没有投入大量的资金,短期内对SOHO中国来说将是一件好事。但是作为上市之初承诺的今后主要的盈利项目,如果SOHO中国不能顺利地将这些资产装入上市公司并兑现当初的盈利承诺,公司未来就必须对战略投资者作出一个明确的交代。

“按照现有的情况来看,我对前门项目未来的发展前景不是很乐观。”苏晶说。

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